Consulta vinculant en relació amb la tributació derivada de la transmissió d’un bé immoble per efectuar una promoció immobiliària.

Consulta

En aquest apartat es reprodueix la consulta sense les dades de la persona o l’entitat que la formula

ANTECEDENTS

El Sr. A, persona física, actuant en nom i interès propis,

EXPOSA

Que, en mèrits del previst a l’article 65 de la Llei 21/2014, de bases de l’ordenament tributari, i a l’article 25 del Reglament d’aplicació dels tributs, formula la present consulta, a l’objecte de sol·licitar el criteri interpretatiu vinculant de l’Administració Tributària en relació a la consideració del Consultant, a resultes de l’operació de transmissió immobiliària que es descriu a continuació, respecte a la subjecció als impostos següents: IGI, impost sobre les plusvàlues immobiliàries i IRPF

Als efectes pertinents, fa constar expressament que:



1.- Antecedents:

1.1.- El Consultant és obligat tributari de l’Impost sobre la renda de les persones físiques (en endavant IRPF) i tributa per les rendes que percep per l’activitat econòmica d’administració i gestió (administrador).

El Consultant té la condició d’empresari als efectes de l’impost general indirecte (en endavant IGI), atès que els ingressos derivats de la referida activitat econòmica superen els 40.000€ anuals.

El Consultant és propietari de tres parcel·les de terreny.

1.2.- Per la seva banda la societat B és una societat andorrana, que té per objecte social la gestió i administració del seu patrimoni propi, integrat pel patrimoni personal provinent dels seus socis. Els accionistes de la referida societat són el Consultant, que ostenta un 60% del seu accionariat i els seus dos germans, els senyors C i D, que ostenten un 20% d’accions cadascun d’ells.

1.3.- A l’any 2019 el Consultant i la societat B varen signar un conveni pel qual aquesta darrera efectuaria una promoció immobiliària, sobre les parcel·les esmentades en l’incís 1.1 apartats a) i b) que esdevindrien propietat d’aquesta darrera.

A tal efecte, al 2019, el Consultant, en tant que propietari de les parcel·les on s’havia d’efectuar la promoció immobiliària projectada i per ordre i compte de la promotora societat B, va presentar la sol·licitud llicència d’obres al Comú, que fou atorgada mitjançant resolució al 2019. La llicència urbanística fou atorgada inicialment a nom del Consultant, si bé s’ha procedit a regularitzar la seva titularitat a favor de la societat B, promotora del conjunt residencial, per resolució del Comú del 2023.

La societat B va sol·licitar finançament bancari per a portar a terme la citada promoció immobiliària,

La societat B està realitzant la citada promoció, la construcció de la qual ha encarregat a la societat E, i satisfà, al seu exclusiu càrrec, totes les despeses i honoraris que se’n deriven.

La societat B és també qui atorga els contractes de promesa de compravenda de les unitats immobiliàries que conformen el citat projecte immobiliari, amb els promitents compradors.

1.4.- Fins a la data, i tot i que l’estructura d’un dels dos edificis que conformaran la promoció ja està bastida i s’hi estan realitzant els interiors, encara no s’ha procedit a formalitzar la transmissió de les parcel·les de constant referència a la societat B.

2.- Operació a realitzar:

2.1.- El Consultant ha d’atorgar escriptura de compravenda de les tres parcel·les descrites en l’apartat 1.1 dels antecedents, a favor de la societat B.

En dret civil, per accessió, el Consultant en tant que propietari de les citades parcel·les ho és també de l’obra que s’hi construeix.

Conseqüentment, l’escriptura de compravenda s’haurà efectuar dels béns immoble considerats en la seva integritat, és a dir, les tres parcel·les i l’obra en construcció, sense perjudici del dret de crèdit que ostenta la societat B envers el Consultant atès que, com s’ha exposat en els antecedents, és la quina està efectuant la promoció immobiliària i ha assumit íntegrament tots els costos derivats de la mateixa.

2.2.- El Consultant també ha avaluat la possibilitat d’efectuar la transmissió dels béns mitjançant una aportació no dinerària a la societat B, amb ampliació de capital i subscripció de les accions per part del Consultant. En aquest cas, es faria una aportació no dinerària del Consultant, d’un import equivalent al valor de mercat de les tres parcel·les i la construcció bastida al damunt, i l’ampliació de capital de la societat B s’efectuaria únicament per l’import equivalent al valor de mercat de les parcel·les. La resta de l’import aportat, és a dir el valor de la construcció, s’aplicaria a cancel·lar el dret de crèdit que ostenta la societat B envers el Consultant, derivat d’haver efectuat la promoció de les referides parcel·les i haver pagat a les seves costes les despeses i honoraris derivats de la construcció.

2.3.- En tot cas l’opció finalment escollida, ja sigui compravenda o aportació dels béns immobles en els termes exposats en la present consulta, no faria variar el criteri de que el Consultant tingui la consideració d’empresari als efectes d’IGI, que el guany que obtingui per la transmissió immobiliària sigui qualificat com a guany de capital, i que la transmissió es trobi subjecta a l’impost de plusvàlues al tipus del 0%.

3.- Consideracions de Dret:

3.1.- La Llei 11/2012, del 21 de juny, de l’impost general indirecte, en els seu article 4 estableix:



I l’article 5 estableix:



Al seu torn, l’article 6 Operacions no subjectes diu:



Com s’ha exposat en els antecedents, el Consultant és obligat tributari d’IGI per quant realitza l’activitat de gestió i administració d’una societat, per la que percep una remuneració. Per tant, té la consideració d’empresari als efectes del referit impost.

Ara desitja transmetre tres parcel·les de terreny de la seva propietat, i sobre les que la societat B està duent a terme la promoció immobiliària. En mèrits del previst a l’article 6.1 b) de la LIGI, la transmissió tant de les parcel·les de terreny com de la construcció bastida al damunt, estarà subjecta a IGI.

Igualment, i pel cas que finalment el Consultant optés per efectuar la transmissió dels referits béns immobles (parcel·les i construcció) a la societat B, mitjançant una aportació no dinerària, el tractament fiscal seria el mateix, i doncs la referida transmissió estaria igualment subjecta a IGI.

3.2.- Per altra banda i quant a la Llei 5/2014, del 24 d’abril, de l’impost sobre la renda de les persones físiques:

El seu article 14, rendes integres d’activitats econòmiques, estableix:



L’article 18. Béns i drets destinats a una activitat econòmica estableix:



Al seu torn l’article 24 concepte, estableix:



L’article 25, Còmput diu:



I l’article 26, transmissions a títol onerós, estableix:



La transmissió dels béns immobles projectada generarà un guany, que no es pot considerar renda d’activitat econòmica, per quan no és compleixen els requisits fixats en l’article 14.1 ni tampoc en l’article 18, de la LIRPF.

En efecte, el Consultant transmetrà uns béns immobles de la seva propietat i de caire personal, que no es troben afectes a la seva activitat empresarial. Perquè, insistim, l’activitat de promoció immobiliària no la realitza el Consultant, sinó la societat B (que té el contracte de promoció, la llicència urbanística, el contracte de finançament bancari, el contracte d’obra, les promeses de compravenda d’unitats immobiliàries: és a dir, el risc i ventura de la promoció).

Així doncs el guany procedent de la transmissió dels immobles no pot qualificar-se en cap cas com a renda d’activitats econòmiques, tal com les defineix l’article 14.1 de la LIRPF, per quan no impliquen l’ordenació per compte propi de factors de producció materials i humans o d’algun d’aquests factors de producció, amb la finalitat d’intervenir en la producció o la distribució de béns o en la prestació de serveis. El Consultant simplement alienarà tres parcel·les i l’obra bastida al damunt per la societat B, i obtindrà un guany de capital, que s’ha de calcular de conformitat amb el previst en els articles 25 i 26 de la LIRPF.

Tot sense perjudici que, en mèrits del que estableix l’article 4.4 a) de la LIRPF, aquest guany de capital no està subjecte a tributació per l’IRPF, per estar subjecte a l’impost de plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries, tal i com exposem a seguit.

3.3.- En efecte, la Llei 21/2006, del 14 de desembre, de l’impost sobre les plusvàlues en les transmissions patrimonials immobiliàries, estableix:

En el seu article 3, Fet generador:



L’article 9. Tipus de gravamen:



En seu article 4 Exempcions diu:



El Consultant va adquirir les parcel·les que ara vol transmetre l’any 2010. Conseqüentment, el tipus de gravamen aplicable a l’impost de plusvàlues sobre les transmissions immobiliàries en la venda projectada, en mèrits del previst a l’article 9 k) de la LIPTPI, és el 0%.