Consulta vinculant en relació amb el fet generador, la determinació de la base de tributació i l’aplicació de les disposicions transitòries previstes a la normativa.
| Número de consulta | CV0315-2024 |
| Data d'emissió | 25/06/2024 |
| Normativa | Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra |
Consulta
En aquest apartat es reprodueix la consulta sense les dades de la persona o l'entitat que la formula
El senyor A, en tant que apoderat de la societat andorrana X (en endavant, la Societat),EXPOSA
Que d’acord amb allò que disposa l’article 65 del text refós de la Llei 21/2014, de 16 d’octubre, de bases de l’ordenament tributari i l’article 25 del Reglament d’aplicació dels tributs de la mateixa, interessa formular la següent Consulta Tributària, els efectes de la qual serien aplicables en les operacions la naturalesa de les quals s’expressa en l’escrit de consulta.
Que d’acord amb el que estableix l’article 65 del text refós de la Llei 21/2014, de 16 d’octubre, de bases de l’ordenament tributari, el període aplicable és l’any 2024.
DESCRIPCIÓ DELS FETS
La consultant és una societat andorrana el capital de la qual és propietat única, a través d’una altre entitat andorrana, d’una persona física resident al Principat d’Andorra. Aquesta persona física haurà residit de manera continuada, a l’inici de l’any 2025, tres anys al país.
L’activitat empresarial de la societat és la promoció immobiliària. Actualment, està treballant per desenvolupar una promoció immobiliària sobre un terreny situat al Principat d’Andorra. Abans del 5 de setembre de 2023 va signar un contracte amb el propietari del terreny per adquirir l’esmentada finca abans de finalitzar l’any 2024 i va fer el corresponent pagament de la reserva mitjançant transferència bancaria en el mateix moment. D’altra banda, la sol·licitud de la llicència administrativa necessària per dur a terme la promoció immobiliària va ser presentada a nom del propietari del terreny o d’una societat que té el mateix propietari (directa o indirectament) que la consultant.
Per poder dur a terme la promoció immobiliària serà necessari recórrer al mercat per obtenir fons suficients, mitjançant el finançament ofert per entitats bancàries degudament autoritzades a operar al Principat d’Andorra com per societats estrangers.
En aquest sentit, complementàriament al finançament bancari, obtindrà un préstec participatiu per part d’una societat estrangera o d’una societat andorrana controlada en la seva totalitat per persones no residents en el Principat d’Andorra.
Així mateix, es preveu que en el moment de màxim endeutament per l’execució de la promoció immobiliària el préstec provinent d’estrangers, entès com provinent d’una societat estrangera o d’una societat andorrana controlada en la seva totalitat per persones no residents en el Principat d’Andorra, pot representar més del 5 per 100 de la totalitat del finançament total de la societat.
La consultant preveu fer la declaració d’obra nova d’aquesta promoció l’any 2026.
LesLleis.com
POSICIONAMENT DE LA CONSULTANT
PRIMERA.- DEL FET GENERADOR I L’OBLIGAT TRIBUTARI DE L’IMPOST SOBRE LA INVERSIÓ ESTRANGERA IMMOBILIÀRIA AL PRINCIPAT D’ANDORRA
L’entitat consultant podria tenir la consideració d’obligat tributari de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra per part del finançament rebut.
L’art. 3 de la Llei de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra disposa el següent:
“Constitueix el fet generador de l’impost la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra d’acord amb la llei reguladora de la inversió estrangera al Principat d’Andorra i les especificitats que es preveuen en la present Llei, amb la finalitat de destinar dita inversió a l’adquisició d’immobles o altres drets reals –amb exclusió dels drets reals de garantia–, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets sobre aquests immobles; o a la promoció urbanística o immobiliària. Als efectes d’aquest impost el concepte d’inversió estrangera immobiliària inclou qualsevol de les activitats descrites anteriorment.”
L’art. 5 d’aquesta Llei ens identifica els obligats tributaris de l’impost:
“Article 5. Obligats tributaris
Són obligats tributaris de l’impost les persones físiques o jurídiques següents que, d’acord amb la llei reguladora de la inversió estrangera al Principat d’Andorra, obtinguin una autorització d’inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra:
Als efectes d’aquesta Llei, s’entén que són participacions estrangeres les que ostentin persones físiques que no siguin residents o que tinguin menys de 3 anys de residència ininterrompuda, comptats des de l’obtenció del permís d’immigració o document anàleg.”
Són obligats tributaris de l’impost les persones físiques o jurídiques següents que, d’acord amb la llei reguladora de la inversió estrangera al Principat d’Andorra, obtinguin una autorització d’inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra:
a) Persones físiques no residents al Principat d’Andorra.
b) Persones físiques residents al Principat d’Andorra amb menys de 3 anys de residència ininterrompuda, comptats des de l’obtenció del permís d’immigració o document anàleg, que realitzin una inversió estrangera immobiliària.
c) Persones jurídiques de nacionalitat estrangera, incloses les entitats públiques de sobirania estrangera.
d) Persones jurídiques de nacionalitat andorrana amb participació estrangera en el seu capital o en els seus drets de vot, directa o indirecta, en un percentatge igual o superior al 50 per cent de manera conjunta. També són inversions estrangeres les destinades a sucursals o altres tipus d’establiments permanents a Andorra de no residents; i les efectuades per altres persones jurídiques andorranes quan almenys el 50 per cent dels drets de vot del seu òrgan de decisió pertanyi, directament o indirectament, a qualsevol de les persones físiques o jurídiques, descrites a les lletres a), b), c) i d) d’aquest article.
e) Persones jurídiques de nacionalitat andorrana, amb participació estrangera en el seu capital o en els seus drets de vot, directa o indirecta, inferior al 50 per cent i superior al 5 per cent, i que realitzin una inversió estrangera immobiliària.
f) Persones jurídiques de nacionalitat andorrana, que es trobin finançades directament o indirectament, per qualsevol de les persones, descrites a les lletres a), b), c) i d) d’aquest article.
b) Persones físiques residents al Principat d’Andorra amb menys de 3 anys de residència ininterrompuda, comptats des de l’obtenció del permís d’immigració o document anàleg, que realitzin una inversió estrangera immobiliària.
c) Persones jurídiques de nacionalitat estrangera, incloses les entitats públiques de sobirania estrangera.
d) Persones jurídiques de nacionalitat andorrana amb participació estrangera en el seu capital o en els seus drets de vot, directa o indirecta, en un percentatge igual o superior al 50 per cent de manera conjunta. També són inversions estrangeres les destinades a sucursals o altres tipus d’establiments permanents a Andorra de no residents; i les efectuades per altres persones jurídiques andorranes quan almenys el 50 per cent dels drets de vot del seu òrgan de decisió pertanyi, directament o indirectament, a qualsevol de les persones físiques o jurídiques, descrites a les lletres a), b), c) i d) d’aquest article.
e) Persones jurídiques de nacionalitat andorrana, amb participació estrangera en el seu capital o en els seus drets de vot, directa o indirecta, inferior al 50 per cent i superior al 5 per cent, i que realitzin una inversió estrangera immobiliària.
f) Persones jurídiques de nacionalitat andorrana, que es trobin finançades directament o indirectament, per qualsevol de les persones, descrites a les lletres a), b), c) i d) d’aquest article.
Als efectes d’aquesta Llei, s’entén que són participacions estrangeres les que ostentin persones físiques que no siguin residents o que tinguin menys de 3 anys de residència ininterrompuda, comptats des de l’obtenció del permís d’immigració o document anàleg.”
Així mateix, d’acord amb la redacció vigent de la Llei d’inversió estrangera al Principat d’Andorra, degut al finançament estranger que es rebrà per executar les promocions immobiliàries, la consultant haurà de presentar una sol·licitud d’inversió estrangera, produint-se el fet generador de l’impost i sent l’obligat tributari.
SEGONA.- DE LA BASE DE TRIBUTACIÓ DE L’IMPOST SOBRE LA INVERSIÓ ESTRANGERA IMMOBILIÀRIA AL PRINCIPAT D’ANDORRA EN EL SUPÒSIT DE FINANÇAMENT ESTRANGER
En relació a la base de tributació d’aquest impost, l’art. 7 de la Llei estableix el següent:
“1. La base de tributació està constituïda pel valor real de la inversió estrangera immobiliària que es formalitza a conseqüència de l’autorització de la inversió estrangera.
2. Tanmateix, en el cas de persones jurídiques definides en l’apartat e) i f) de l’article 5, la base de tributació està constituïda pel valor real de la inversió immobiliària formalitzada que resulti proporcional al capital estranger en què participi en la persona jurídica, o al percentatge de finançament estranger, excloent el finançament de les entitats degudament autoritzades a operar pel sistema financer andorrà.
3. En el cas de promocions urbanístiques o immobiliàries realitzades per persones físiques o jurídiques definides en l’article 5, la base de tributació està constituïda pel valor real de la inversió immobiliària formalitzada.
Aquest valor real s’ha d’acreditar prop de l’Administració tributària amb caràcter previ a la formalització de la declaració d’obra nova o del planejament urbanístic davant fedatari públic, en el termini, el lloc i la forma que es determini reglamentàriament. Per determinar la base de tributació de les promocions urbanístiques o immobiliàries, no es tindran en compte les inversions immobiliàries anteriors a aquestes promocions i que ja han estat gravades.”
2. Tanmateix, en el cas de persones jurídiques definides en l’apartat e) i f) de l’article 5, la base de tributació està constituïda pel valor real de la inversió immobiliària formalitzada que resulti proporcional al capital estranger en què participi en la persona jurídica, o al percentatge de finançament estranger, excloent el finançament de les entitats degudament autoritzades a operar pel sistema financer andorrà.
3. En el cas de promocions urbanístiques o immobiliàries realitzades per persones físiques o jurídiques definides en l’article 5, la base de tributació està constituïda pel valor real de la inversió immobiliària formalitzada.
Aquest valor real s’ha d’acreditar prop de l’Administració tributària amb caràcter previ a la formalització de la declaració d’obra nova o del planejament urbanístic davant fedatari públic, en el termini, el lloc i la forma que es determini reglamentàriament. Per determinar la base de tributació de les promocions urbanístiques o immobiliàries, no es tindran en compte les inversions immobiliàries anteriors a aquestes promocions i que ja han estat gravades.”
Així doncs, a parer de la consultant la base de tributació de l’impost en aquesta operació seria el resultat d’aplicar el percentatge de finançament estranger respecte el total del finançament al valor real de la inversió necessària per executar les promocions immobiliàries.
A efectes de determinar quin percentatge representarà el finançament estranger, n’hi hauria prou en fer la següent divisió: l’import del finançament estranger utilitzat en la operació de referència entre el total del finançament requerit. En aquest sentit, la consultant considera que:
Constitueix finançament estranger qualsevol préstec rebut, directa o indirectament, d’alguna de les persones citades en les lletres a), b), c) i d) de l’art. 5 de la Llei de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra.
El finançament provinent de les entitats degudament autoritzades a operar pel sistema financer andorrà no podrà tenir mai la consideració de finançament estranger.
Per finançament requerit per la operació hem de tenir en consideració qualsevol tipus de préstec destinat a la operació de referència amb independència de qui sigui la prestatària (particular, estranger, nacional o d’una entitat degudament autoritzada a operar pel sistema financer andorrà). Així mateix, formaria part d’aquest finançament els fons propis de la societat, independentment de la seva denominació o consideració comptable (reserves, aportacions de socis, capital social, resultats de l’exercici, etc...).
En contraposició, descartem la possibilitat que els deutes comercials que puguin existir durant l’execució de la promoció constitueixin finançament a efectes d’aquest impost. Tampoc tindrien dita consideració els pagaments a compte rebuts de clients per la futura adquisició de les unitats immobiliàries de la pròpia promoció de referència.
A efectes pràctics, el resultat d’aquest mètode de càlcul del percentatge finançament resultaria idèntic a aplicar directament el tipus de gravamen del 10% sobre l’import del finançament estranger rebut.
Finalment, quedarà per determinar en quin moment hem d’utilitzar l’esmentada formula per determinar el percentatge de finançament estranger en la operació de referència. D’acord amb l’art. 6 de la Llei de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, la meritació “en el cas de promocions urbanístiques o immobiliàries l’impost es merita en formalitzar la declaració d’obra nova”.
El contingut d’aquest text
és d'accés exclusiu per a usuaris subscrits
és d'accés exclusiu per a usuaris subscrits
La subscripció a LesLleis.com inclou:
- Accés il·limitat als textos refosos de lleis i reglaments
- Lectura de textos legals vigents anteriors al BOPA
- Inclusió de texts a demanda
- Sense publicitat