Consulta vinculant en relació amb la tributació d’una operació de promoció immobiliària amb permuta de terreny a canvi d’obra o edificació futura, la determinació de la base de tributació i sobre l’aplicació de les disposicions transitòries previstes a la normativa.

Consulta

En aquest apartat es reprodueix la consulta sense les dades de la persona o l'entitat que la formula

ANTECEDENTS

ASSUMPTE: IMPOST SOBRE LA INVERSIÓ ESTRANGERA IMMOBILIÀRIA AL PRINCIPAT D’ANDORRA

El sotasignat, Sr. A actuant en nom i representació de la societat mercantil andorrana B, en qualitat d’administrador, compareix i com millor procedeixi en Dret, exposa els següents antecedents:

Caràcter de la Consulta

Que segons l’article 65 la Llei 21/2014, del 16 d’octubre, de bases de l’ordenament tributari, els obligats tributaris tenen dret a formular consultes escrites a l’Administració tributària i la seva resolució té caràcter vinculant per a l’Administració tributària respecte a la situació jurídica tributària del consultant en el mateix període de l’entrada de la consulta.

En aquest sentit es manifesta que en el moment de presentar la present consulta vinculant no s’està tramitant cap procediment o recurs administratiu relacionat amb el règim, la classificació o la qualificació tributària plantejat a la consulta i es confirma que la consulta seria aplicable per a l’exercici 2024 i exercicis següents.

Descripció dels fets.

La societat consultant actualment està participada en un 50% pel Sr. A, resident fiscal a Espanya, i en un 50% pel Sr. C, resident fiscal a Andorra des de fa més de 3 anys.

En els propers mesos hi haurà una modificació de l’accionariat de la societat, esdevenint la participació estrangera en un percentatge superior al 5% i inferior al 50%.

El maig de 2023, els Sr. A i Sr. C, actuant en nom propi i també en nom de la futura societat que pretenien en breu constituir, varen signar un contracte de permuta de solar per obra futura, amb el cost que hi havia en aquell moment administratiu, essent en el cas d’una permuta acords inalterables.

Posteriorment a dit contracte, es va signar un annex al contracte el juny del 2023, la segona quinzena d’octubre de 2023 una actualització del primer contracte de permuta i, finalment, un annex a aquest darrer contracte l’abril de 2024.

Aquests documents justifiquen que, abans del 5 de setembre de l’any 2023, hi havia un acord de voluntats d’una operació de permuta per part de les dues persones d’un terreny a canvi d’unes unitats immobiliàries fruit de la immobiliària que es pretén dur a terme sobre dit terreny. Aquest acord de voluntats, tractant-se d’una permuta, no pot portar associada una transacció econòmica entesa com a pagament monetari ja que, jurídicament, la contraprestació d’una permuta sempre és un altre bé.

També cal esmentar que, poc després de signar-se el contracte de permuta, concretament al mes de juny de 2023, l’arquitecte encarregat del projecte va començar les actuacions amb el topògraf i el Comú per preparar la documentació per entrar la sol·licitud de llicència d’obra per la promoció urbanística.

Malauradament hi van haver canvis urbanístics al Comú i en aquest moment, si no fos possible tirar endavant el projecte en que està basada la permuta, l’edificabilitat actual seria d’un 50% menys de la projectada.

A partir del mes d’agost de 2023, el responsable del Departament d’Urbanisme del Comú va estar de baixa, el que va suposar una demora important en tota la nostra tramitació i, conseqüentment, que es retardés l’entrada de la sol·licitud de llicència d’obra fins el febrer del 2024.

III.- Normativa aplicable

Llei 3/2024, de 1 de febrer, de l’Impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra.

Decret 76/2024 del 28 de febrer de 2024, pel qual s’aprova el Reglament de l’Impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra.

Segons exposat anteriorment, es formulen les següents

QÜESTIÓ PLANTEJADA

1.- Confirmació que, a efectes de la inversió estrangera i de l’eventual impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, estaríem davant de dues transaccions diferents: una operació seria la permuta del terreny i l’altra la promoció immobiliària que es durà a terme sobre el terreny.

2.- Donat que queda degudament acreditat que, abans del 5 de setembre de l’any 2023, hi havia un acord de voluntats per una operació de permuta d’un terreny a canvi d’unes unitats immobiliàries fruit de la promoció immobiliària que es pretén dur a terme sobre dit terreny per part de la societat B, confirmació que, en virtut de la Disposició transitòria primera, apartat 2 de la Llei 3/2024, de 1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, la operació de permuta estaria no subjecta a la Llei de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra

3.- Tot i que la sol·licitud de llicència d’obra no es va presentar abans del 5 de setembre de 2023, fet necessari perquè la promoció urbanística no estigui subjecta a la Llei de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, de conformitat amb la Disposició Transitòria Segona, es podria considerar que aquesta promoció urbanística no està subjecta a dit Impost ja que queda provada la voluntat de la societat de fer dita promoció des del mes de maig del 2023, si bé per causes alienes a la societat no es va poder sol·licitar la llicència d’obra abans del 5 de setembre del 2023, més concretament, per dilacions degudes al Departament d’Urbanisme (canvis de criteris en la documentació a aportar, baixa del responsable i canvis tècnics al Comú)?

En el present cas, aquesta societat va acordar una permuta de terreny condicionada al fet que es faria una promoció urbanística en aquest terreny i tota la planificació i pressupostos de l’obra es van fer abans de l’entrada en vigor de la Llei 3/2024, de 1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra.

4.- En el cas que es consideri que la promoció immobiliària estaria subjecta a l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària, confirmació de que si el percentatge de participació estrangera en la societat andorrana és superior al 5% però inferior al 50%, l’impost a satisfer seria aplicat proporcionalment a la participació social corresponent al capital estranger.

5.- En el cas que es consideri que la promoció immobiliària estaria subjecta a l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària, la llei indica que s’hauria de fer un pagament a compte amb caràcter previ al lliurament de la resolució favorable de la inversió estrangera. Pel càlcul de la base de tributació del pagament a compte, donat que encara no s’ha dut a terme la promoció i, per tant, no es disposa de cap factura acreditativa de les obres realitzades ni detall dels costos de l’obra ni certificacions d’obra, s’hauria de calcular la base de tributació en funció del pressupost global de l’obra?

6.- En el cas que es consideri que la promoció immobiliària estaria subjecta a l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària, confirmació de que tant en el pagament a compte com en la liquidació final de l’impost, no s’integrarà en la base de tributació el valor del terreny de l’obra ja que l’adquisició del terreny via permuta forma part d’una altra transacció.