Decret

Vist l’article 59 de la Constitució andorrana, segons el qual, mitjançant llei, el Consell General pot delegar l’exercici de la funció legislativa en el Govern;

Vist que el Consell General en la seva sessió del dia 30 de novembre del 2017 aprovà la Llei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006;

Vist que l’article 21 de la Llei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006, modifica l’article 15 de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de la propietat horitzontal, modificada per la Llei 25/2008, del 20 de novembre i per la Llei 4/2016 del 10 de març,

Vista la delegació legislativa a favor del Govern establerta en la disposició final catorzena de la Llei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006, segons la qual s’encarrega al Govern que en el termini màxim de tres mesos a comptar de l’entrada en vigor de la Llei esmentada publiqui al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra el text refós de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de la propietat horitzontal, incloent-hi totes les modificacions aportades a la Llei fins a la data;

D’acord amb l’habilitació citada, s’ha procedit a integrar en un text únic les modificacions introduïdes a la Llei 12/2004, del 30 de juny, de la propietat horitzontal, per la Llei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006. S’ha reprès les disposicions addicionals, transitòries i finals de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de la propietat horitzontal i de les diferents modificacions aprovades en la Llei 25/2008 del 20 de novembre i la Llei 4/2016 del 10 de març. Per tal de garantir la claredat en la consulta d’aquest decret i preservar la seguretat jurídica, es fa constar per a aquestes disposicions que porten causa de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de la propietat horitzontal;

Ateses les consideracions esmentades, a proposta del ministre d’Ordenament Territorial, el Govern, en la sessió del 21 de febrer del 2018, aprova aquest decret legislatiu amb el contingut següent:

Article únic

S’ordena la publicació al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra del text refós de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de la propietat horitzontal, modificada per la Llei 25/2008, del 20 de novembre, de modificació de la Llei de propietat horitzontal; per la Llei 4/2016 del 10 de març, de foment del vehicle elèctric; i per la Llei 27/2017, del 30 de novembre, de mesures urgents per a l’aplicació del Conveni relatiu als drets de les persones amb discapacitat, fet a Nova York el 13 de desembre del 2006, que s’insereix a continuació.

Disposició final

Aquest decret entra en vigor el mateix dia de ser publicat al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra.


Cosa que es fa pública per a coneixement general.

Andorra la Vella, 12 de març del 2018

Text refós de l’articulat i de les disposicions transitòries de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de la propietat horitzontal, modificada per la Llei 27/2017, del 30 de novembre

Capítol I. Disposicions generals

Article 1. Naturalesa jurídica de la propietat horitzontal

Les diferents unitats immobiliàries d’un edifici o les parts del mateix edifici que siguin susceptibles d’aprofitament independent per tenir sortida pròpia a un element comú d’aquell o a la via pública poden ser objecte de propietat separada. Aquest fet comporta de manera inherent el dret de copropietat sobre els elements comuns de l’immoble. Tenen aquesta consideració els que siguin necessaris per al seu ús adequat i gaudi, com ara el sòl, el vol, els fonaments i les teulades; els elements estructurals; les façanes i les cobertes amb els revestiments exteriors; el portal, les escales, les porteries, els passadissos, els murs, les fosses, els patis; els ascensors; les instal·lacions, les conduccions i canalitzacions d’aigua, gas, electricitat, calefacció i aire condicionat; les antenes col·lectives i les instal·lacions per a serveis de telecomunicació o audiovisuals, també tots els elements materials o jurídics que per la seva naturalesa o destinació resultin indivisibles.

En el règim de propietat horitzontal correspon al propietari de cada unitat immobiliària:



A cada unitat immobiliària se li ha d’atribuir una quota de participació en relació amb el valor total de l’immoble i referida a centèsims del mateix valor. Aquesta quota de copropietat, que s’ha de determinar tenint en compte el contingut de l’article 3.3, serveix de base per determinar la participació en les càrregues i beneficis per raó de la Comunitat.

No obstant això, el títol constitutiu o els Estatuts poden preveure un sistema de repartiment de les despeses de Comunitat que respongui a criteris especials de distribució no coincidents amb els que resultarien de l’aplicació de la quota de copropietat.

Les millores o els danys que afectin una unitat immobiliària no poden alterar la quota que li hagi estat atribuïda, que, llevat del que disposa l’article 5, només es pot variar per acord dels propietaris adoptat amb la majoria que preveu l’article 26.1.

Cada propietari pot disposar lliurement del seu dret, per bé que no pot separar els elements que l’integren.

En cas d’alienació d’una unitat immobiliària, els propietaris de les altres, per aquest únic títol, no tenen cap dret de tempteig ni de retracte.

La transmissió del dret de gaudi en cap cas afecta les obligacions derivades d’aquest règim de propietat.

Article 2. Àmbit d’aplicació

Aquesta Llei és aplicable:

Capítol II. Règim jurídic

Article 3. Títol constitutiu de la propietat horitzontal

1. El títol constitutiu de la propietat horitzontal és l’escriptura pública de divisió, que ha de descriure, a més de l’edifici en conjunt, cada una de les unitats immobiliàries en què es divideixi, a les quals ha d’assignar un número correlatiu.

La descripció de l’edifici ha de ressenyar el títol de propietat de la parcel·la, les autoritzacions administratives de construcció, la cèdula d’habitabilitat global de les unitats immobiliàries en què es divideixi l’edifici i les característiques físiques que serveixin millor a la identificació de l’immoble i més interessin el dret de propietat.

La de cada unitat immobiliària ha d’expressar la superfície en metres quadrats, les confrontacions, la planta en què es troben i els annexos.

2. El notari ha de fer la descripció de l’immoble i de les unitats immobiliàries en què es divideixi a partir de plànols signats per l’arquitecte director de l’obra en els quals constin de forma expressa i inequívoca els seus nom i cognoms, les dades que acreditin la seva habilitació professional per exercir al Principat d’Andorra, la superfície de cada unitat independent, la data de la signatura dels plànols i la resolució o resolucions per les quals l’Administració competent hagi aprovat el projecte.

Als efectes del títol constitutiu de la propietat horitzontal, la sola signatura de l’arquitecte, acompanyada de les dades indicades, permet considerar la plena conformitat dels plànols presentats amb el projecte aprovat per les autoritzacions ressenyades en els plànols de l’arquitecte.

Tota modificació del projecte que afecti les característiques que han de ser tingudes en compte en la descripció de l’immoble o de les seves unitats, s’ha d’acreditar al fedatari de la mateixa manera.

3. El títol ha de fixar també el coeficient de copropietat corresponent a cada unitat independent, prenent com a base el valor total de l’immoble i tenint en compte la superfície útil de cada unitat immobiliària en relació amb els metres quadrats totals de l’immoble, el seu emplaçament interior o exterior, la seva situació i l’ús que es presumeix que es farà dels serveis o elements comuns. En cas de no ser coincidents, s’ha de fixar també el coeficient de participació en les despeses de Comunitat.

4. Els coeficients de copropietat i de Comunitat poden ser fixats pel propietari únic de l’edifici en el moment de començar la venda d’unitats immobiliàries, per tots els propietaris de comú acord, per laude, per decisió judicial o per qualsevol mètode alternatiu de solució de conflictes que permeti el dret vigent.

5. El promotor o propietari únic de l’immoble pot instar l’atorgament de l’escriptura de divisió una volta finalitzada la construcció de l’edifici. També ho pot fer abans de finalitzar la construcció, quan concorrin els requisits següents:



El notari també està obligat a fer referència expressa del caràcter provisional de la divisió en qualsevol contracte preliminar o preparatori que pugui tenir per objecte les futures unitats immobiliàries en què l’edifici hagi de ser dividit.

6. Acabades les obres, el notari ha de fer constar el caràcter definitiu de la divisió per nota marginal estesa a les matrius de l’escriptura de divisió i de qualsevol altra escriptura posterior per les quals s’hagin adquirit drets sobre unitats immobiliàries de l’edifici dividit.

No es pot considerar guanyat el caràcter definitiu fins que s’acrediti l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat expedida per l’autoritat competent.

7. En qualsevol modificació del títol s’exigeixen els mateixos requisits que per a la constitució.

Article 4. Estatuts i Reglament de règim interior

1. El títol constitutiu incorporarà els Estatuts. Tenen la consideració d’Estatuts les disposicions no prohibides per la llei que facin referència a l’ús i destí de l’edifici, de les diferents unitats immobiliàries o dels seus serveis i instal·lacions, i també les relatives a les previsions en matèria d’assegurances, despeses, conservació, manteniment i règim d’administració de l’immoble.

2. Dins els límits que estableixen la llei i els Estatuts, la Comunitat de propietaris pot regular els detalls de convivència entre els veïns i l’adequada utilització dels serveis i béns comuns fixant el reglament de règim intern, que obliga tots els propietaris mentre no sigui modificat en la forma prevista per prendre els acords sobre l’administració.

Article 5. Divisió de les parts privatives

Les unitats immobiliàries i annexos poden ser objecte d’unió o de divisió material, també augmentats o disminuïts per agregació o segregació d’alguna part.

En aquests supòsits es requereix, a més del consentiment dels titulars afectats, l’aprovació de la Junta de Propietaris, a qui correspon determinar les noves quotes de participació dels pisos reformats conforme a allò previst a l’article 3, sense alterar les quotes dels restants.

Per excepció, no és necessària l’autorització de la Junta quan els Estatuts reconeguin expressament la facultat d’efectuar la unió, divisió, agregació o segregació sense aquella autorització, a condició que no s’alterin les quotes de les restants unitats immobiliàries i que les obres no afectin els elements comuns.

Als efectes de l’apartat anterior no es consideren elements comuns els envans de separació ni el paviment o revestiments del terra de les unitats immobiliàries que hagin de ser modificats, sempre que amb la modificació no s’alteri la seguretat de l’edifici, la seva estructura general o la configuració exterior ni es perjudiquin els drets dels altres propietaris.

L’escriptura de modificació del títol constitutiu ha de ressenyar en tot cas les autoritzacions administratives que justifiquin el compliment de la normativa urbanística.